İstanbul ofis piyasasına ve arz-talep istikrarına ışık tutan İstanbul Ofis Piyasası 2023 Genel Bakış Raporu yayımlandı. Raporda, Merkezi İş Bölgesi bölgelerinde yer alan A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının %13,2 olduğu, A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının ise 24,7 dolar olduğu belirtildi. Deprem sonrası artan güvenli bina arayışının ofislere olan talebi de arttırdığı gözlendi.
Ekonomik dalgalanmaların, döviz kurlarının, deprem risklerinin, küresel enflasyonun ve çalışma alışkanlıklarındaki değişikliklerin İstanbul ofis piyasasına etkilerini ortaya koyan İstanbul Ofis Piyasası Genel Bakış 4. Çeyrek Raporu yayımlandı. Türkiye’nin önde gelen gayrimenkul şirketlerinden Propin’in 19 yıldır sistematik olarak hazırladığı raporun son sayısında, güvenli ofis ihtiyacına yönelik talebin ofis boşluk oranlarını yer seviyesine getirdiği görüldü.
Rapora ilişkin değerlendirmelerini paylaşan Propin Şirketi Kurucu Ortağı Ebru Ersöz, “2023 raporu, ofis pazarındaki dönüşümlerin sadece ekonomik koşullara bağlı olmadığını, doğal afetlerin de piyasa dinamiklerini etkileyebileceğini bir kez daha gösterdi. “6 Şubat depreminin ardından güvenlik kaygıları ve depreme dayanıklı ofis talepleri piyasanın şekillenmesinde etkili oldu” dedi.
A sınıfı ofislerin ortalama metrekare kirası 25 dolara ulaştı
İstanbul Ofis Piyasası 2023 dördüncü çeyrek özet bilgilerine göre Merkezi İş Alanı (MİA) olarak tanımlanan bölgelerde A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %13,2, B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı ise yüzde 13,2 oldu. %9,2 oldu. MİA’da kira ortalaması A sınıfı ofis binalarında yıl genelinde yüzde 19 artışla metrekare başına 24,7 dolar olarak ölçülürken, B sınıfı ofislerde metrekare başına aylık 10,1 dolar olarak belirlendi. MİA dışı bölgede A sınıfı ofis boşluk oranı Avrupa Yakası’nda yüzde 10,5 ve kira ortalaması 12,3 dolar olurken, Anadolu Yakası’nda bu oran sırasıyla yüzde 10,6 ve 18,1 dolar oldu. Öte yandan yılın dördüncü çeyreğinde en yüksek kira talebi aylık 45 dolarla metrekaresi Levent’te gerçekleşti.
Enflasyon ortamının olumsuz etkilerine ve artan kira maliyetlerine rağmen yüksek ofis talebinin dikkat çektiğini belirten Ebru Ersöz, “Tüm koşullara rağmen işletmelerin çağdaş, güvenli ofis alanlarına olan talebinde gözle görülür bir artış yaşandı. ve iş sürekliliğine bağlıyız. 2023 yılı ofis boşluk oranlarının yılın son iki çeyreğinde ciddi oranda düştüğünü görüyoruz. MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yılın ikinci yarısında son 10 yılın en düşük seviyesi olan %15,4’e geriledi. MİA dışı bölgede ise Anadolu Yakası’ndaki boşluk oranı son 5 yılda yarı yarıya azaldı. MİA’da maliyetlerin yeni zirvelere ulaştığı bu dönemde gelişen ofis bölgelerindeki yeni ofis stokları da kullanıcı ihtiyaçlarını karşıladı. “Örneğin Kağıthane, 2023 yılında ilk 5 kiralama veya kurumsal satın alma sürecinden üçüne ev sahipliği yaparak, yükselen iş alanları arasındaki yerini sağlamlaştırdı” dedi.
Yeni stok eklenmiyor, kiralar artıyor
Propin Kurucu Ortağı Aydan Bozkurt, ekonomik koşullar, finansmana erişim zorluğu, döviz kurları ve inşaat maliyetlerindeki artış gibi faktörlerin yeni ofis arzı için sorun yarattığını belirterek, “Yatırımcıların konut ve türev reel sektöre yöneldiğini net bir şekilde görebiliyoruz. yap-sat modelini uygulayabilecekleri emlak projeleri. İstanbul’da ofis stoğu geçen yıl Batı Ataşehir kaynaklı yaklaşık 435 bin metrekarelik artışla kısmi bir artış gösterdi. Artan talebe rağmen yeni ofis arzının sınırlı kalması, 2023 yılında kiraların artmasına neden oluyor. Ayrıca 2023 yılında daha fazla ofis binası liste fiyatlarını dolar cinsinden açıkladı. Tüm güçlü koşullara rağmen İstanbul’da yaklaşık 279 bin metrekarelik ofis alanının kiralama ve kurumsal satın alma süreci 2023 yılında tamamlandı. “Daha çok küçük ve orta ölçekli ofis alanlarında yaşanan bu hacimde MIA’nın payı ise 2023’te gerçekleşti. 83 bin metrekare seviyesinde.”
Piyasada tamamlanan en büyük ofis kiralama işleminin 22 bin metrekare büyüklüğünde olduğunu kaydeden Aydan Bozkurt, “Kapanan her dört işlemden birinin MİA dışında ve Anadolu Yakası’nda gerçekleşmesi dikkat çekici bir sonuç oldu. “Propin olarak tek yetkili aracılık hizmetini verdiğimiz Ümraniye 19’da yaklaşık 11 bin metrekarelik ofis alanında gerçekleştirilen kurumsal satın alma, bölgedeki en büyük hacimli işlem oldu” dedi.
İstanbul ofis pazarı 7,4 milyon metrekareye ulaşacak!
Yeni ofis projelerine ilişkin bilgilerle hazırlanan stok görünümüne de değinen Aydan Bozkurt, değerlendirmelerini şu sözlerle tamamladı: “Yeni ofis arzının daraldığı bir yılı geride bırakırken, İstanbul Ofis Pazarı’nın büyük bir büyüklüğe ulaşacağını öngörüyoruz. Mevcut projelere göre 2027 sonu itibarıyla 7,4 milyon metrekare. Bu dönemde mülk ve proje sahiplerinin iş dünyasının beklentilerini karşılama, çevresel faktörlere duyarlı olma ve çağdaş ofis alanları sunma eğilimleri pazar rekabetinin belirleyici unsurları olacaktır. Bu dinamik ortam, departman paydaşlarını sosyal ve çevresel değişiklikleri değerlendirmeye teşvik edecektir. Propin olarak yeni yılda da yerel seçimin etkilerini ve piyasadaki mevcut koşulları gözlemlemeye, müşterilerimizi beklentilerine uygun ofis alanlarıyla buluşturmaya, departmanın genel gelişimini yıllık raporlarımızla özetlemeye devam edeceğiz.
